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酒店管理合同决定酒店资产价值,中国市场亟待与国际接轨
日期:2019-08-15 

近年来,国际酒店管理集团在中国市场迅速扩张,国内地产开发商也相继转战进入酒店行业。与2010年前经济型酒店的井喷式增长相比,各大酒店集团近年来更倾向于开发高端酒店。

然而,国内酒店的开发投资还远不够成熟。例如大部分酒店投资为政策导向,投资人侧重高端酒店对其开发地价以及房价的积极影响,忽视酒店本身的盈利能力,造成酒店投资的投入产出比差强人意,酒店经营举步维艰。另一个重要问题是,投资人往往忽视酒店管理合同条款中对未来的酒店运营管理及资产处置的影响。业主缺乏对于酒店运营的监管权,造成酒店利润不稳定,进而使得作为商业地产重要类别的酒店的整体价值受到影响。业主希望处置酒店资产或运用金融工具通过酒店资产融资,又受限于酒店管理合同中的约束。这些合同条款问题最终导致中国酒店行业成为一个不怎么讨投资人欢喜的典型重资产行业。同时,投资人在酒店行业的成熟度及市场地位也远不能与国际酒店管理集团相比。这种差距进一步影响了投资人就酒店管理合同的谈判能力,导致酒店管理合同中双方的权利义务安排并不利于酒店行业市场的良性发展。

对此,中国饭店协会业主工作委员会联合仲量联行发布《2019年中国区/亚太区酒店管理合同趋势与洞察》报告。报告通过对中国区及亚太其他地区酒店管理合同对比,帮助市场客观了解目前酒店管理合同中主要商业及法律条款,并为下一步建立中国的业主与管理方关系更加平衡的标准化酒店管理合同提供参考。

2019年4月9日上午,仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈姵君在“首届中国酒店投资人峰会”上对该报告进行深度解读。

陈姵君表示,本报告采集的中国酒店管理合同样本共33份,数据时间段为2014年-2018年。其中75%为高端酒店,16%为奢华酒店,剩下9%则为中端酒店。且样本中94%为新建酒店。与之相对,亚太其他地区酒店管理合同样本共98份。

本报告主要关注酒店管理合同十大要点:管理合同条款、管理费、奖励管理费、集团费用、装置设备储备金、预算、业绩测试、业主审批权、业主权限及终止条款。主要涉及管理期限、基本管理费用、奖励管理机制、业绩测试及终止权五项商业条款。

与亚太区相比,中国区酒店管理合同有关合同期限和终止权的条款区别较大。中国酒店管理合同的首次签约年限和续约年限普遍更长,且包含业主提前终止条款的比例更少。

中国酒店管理合同的基本管理费高于亚太区,但对于奖励费,双方均倾向于采用阶梯制。此外,中国酒店的装置设备储备金也倾向于采用阶梯制设立。

本次调查发现,中国和亚太区的酒店管理合同中的业绩测试方式比较相似。大部分酒店管理合同都包括业绩测试条款,与亚太区相比,中国的业绩测试较多采用双向复合指标,且大多在第3-5年开始业绩测试,时限为连续两年。

中国和亚太区的大部分酒店管理合同中约定业主拥有批准和拒绝经营预算的权力,以及对酒店总经理的任命权。相当比例的业主还会争取对财务总监/市场销售总监的任命权。

此外,陈姵君特别介绍了境外酒店管理合同中的两项条款:业主提前终止权(Early Termination,指在酒店转让时,业主有权在一定条件下选择终止酒店管理合同)和业主优先分配权(Owner’s Priority,指双方约定在分配酒店运营收益时,业主享有优先于管理公司的分配权)。这两项机制直接影响到投资人在酒店投资项目中的成本收益,及其处置资产的灵活性,从而最终影响酒店资产的估值。国内酒店管理合同或可以考虑引入借鉴这两项机制。

本次报告对于中国区酒店管理合同与中国区以外的亚太区酒店管理合同进行了初步对比研究。中国饭店协会业主工作委员会下一步将聚焦欧美市场的酒店管理合同,通过合同条款的比对研究,学习更加成熟市场的酒店管理运营经验。

酒店管理合同是酒店资产管理的核心,无论是对具体的某个酒店还是宏观的酒店行业发展都至关重要。因此,关注酒店管理合同,在合同条款中改善和平衡业主与酒店管理公司之间的权利义务天平十分必要。中饭协业委会将继续关注中外酒店管理合同的比对研究,推动酒店管理合同条款的进一步完善,为业主和管理公司提供更广阔的谈判空间,建立适应中国国情及法律环境的标准化管理合同体系,促进国内酒店行业的成熟和市场的良性发展。(新华网)